Os 900 euros que Maria J. recebia de pensão chegavam para a alimentação e para a farmácia – desde que a conta da farmácia não aumentasse. Mas não chegavam para outras coisas: almoçar fora com as amigas, viajar ou pagar ajuda doméstica. Porém, Maria J. era dona de um bom apartamento numa das zonas mais procuradas de Lisboa, Campo de Ourique. Era dona porque, neste momento, já não é: vendeu a casa. Mas continuará a viver lá até ao fim da sua vida, se quiser. E, por ter vendido a casa, agora vive com 2.400 euros por mês – e já lhe sobra dinheiro para fazer aquilo que gosta. Incluindo voltar a almoçar com as amigas.

A cerca de 1.700 quilómetros de distância, um casal está há vários anos a trabalhar na Suíça e decidiu aplicar poupanças na compra de uma casa em Lisboa para um investimento de longo prazo para os filhos, ainda pequenos. Como não precisam do imóvel nos próximos anos, aproveitaram para comprar uma casa que só poderá ser habitada (ou rentabilizada) pelos filhos mais tarde – mas conseguiram, assim, comprar o imóvel com um desconto relevante. A casa que compraram foi a de Maria J.

Quem fez a “ponte” entre a vendedora e os compradores foi a Empathia, uma empresa criada em finais de 2024 por Pedro Almeida Cruz, que fez uma longa carreira no setor dos seguros, incluindo como administrador de uma grande empresa da área.

As décadas que passou a lidar, profissionalmente, com questões relacionadas com longevidade deram a Pedro Almeida Cruz a ideia de criar uma empresa que é uma mediadora imobiliária mas “é muito mais do que isso: é uma empresa que tem um objetivo de responsabilidade social que é ajudar as pessoas mais idosas a ter uma velhice mais tranquila“. Isso passa por permitir que elas vendam as próprias casas, recebam o dinheiro que podem aplicar livremente, mas não tenham de sair da casa.

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Ao Observador, o empresário conta que a ideia surgiu do facto de, em Portugal, “haver uma grande percentagem de pessoas, cerca de 75%, que vive em casa própria” e “nas idades mais avançadas a percentagem é ainda maior”. “Há uma grande maioria de pessoas que já pagaram as casas onde vivem, não têm hipotecas, mas muitas delas têm rendimentos que não são suficientes para as suas necessidades de saúde, conforto ou outras”.

Com a valorização das casas na última década, muitas destas pessoas veem-se numa situação em que têm reformas baixas mas são detentores de um ativo valioso, “porém nem se lembram que a sua casa é um ativo que pode ser rentabilizado“, diz o responsável. Tentar melhorar o conforto financeiro vendendo a sua casa e indo para outra, mais pequena ou numa zona mais barata, nem sempre é uma decisão emocionalmente fácil. E pode nem sequer ser algo especialmente vantajoso, dada a subida generalizada dos preços.

“Muitas pessoas acabam, assim, por manter-se na mesma casa até que chegam a uma fase em que, depois de vários anos a viver com menos recursos, não lhes resta outra opção que não ir para um lar, por vezes tendo para isso de vender a casa”, refere Pedro Almeida Cruz. “O que queremos é ajudar as pessoas a permanecerem na sua casa mas receber, desde já, um valor que pode ser muito importante para elas, seja para pagar cuidados de saúde, cuidados ao domicílio ou serviços de limpeza ou engomadoria – ou, então, cumprir outros objetivos de vida, como viajar ou ajudar a família”, acrescenta.

Como é que é possível vender uma casa e continuar a lá viver?

A chave para vender uma casa, receber o dinheiro e continuar a viver lá está em algo que é permitido pela legislação portuguesa: alienar a “nua-propriedade” e, ao mesmo tempo, manter o usufruto vitalício.

“Tipicamente, quando as pessoas compram uma casa, estão a comprar a propriedade e, também, o direito a habitar nessa propriedade – mas o Código Civil permite separar estes dois elementos, a chamada ‘nua-propriedade’ e o usufruto, e é possível fazer a venda do primeiro ao mesmo tempo que se acautela o segundo, através de uma escritura pública“, explica Pedro Almeida Cruz.

Quem compra, regra geral, são investidores (individuais ou empresariais) que não têm necessidade de utilizar a casa nos próximos tempos. Os compradores são atraídos pelo desconto que é calculado conforme as tábuas de esperança média de vida – matéria com que Pedro Almeida Cruz trabalhou toda a vida. A Empathia faz as contas e sugere o valor do desconto face ao preço da casa no mercado. Na maioria das situações, o desconto oscila entre 20% e 50%, conforme a idade do vendedor e outros fatores como a localização da casa.

“O valor do desconto é um valor de referência, partimos do valor de mercado da casa, apurado por métodos de avaliação comummente usados no mercado e, depois, apuramos um valor económico do usufruto, calculado com base na idade, na atratividade da casa e introduzindo alguns cálculos atuariais”, explica Pedro Almeida Cruz. A partir daí, chega-se a “um valor de referência, que é o que indicamos a quem quer vender. Mas se o vendedor disser que quer um pouco mais, desde que dentro de limites de preço economicamente aceitáveis, tentamos ir ao mercado com esse valor”, acrescenta.

Porém, não será tão fácil vender a um preço muito mais elevado porque as mesmas contas que a Empathia faz também são feitas, a partir de semelhantes fontes estatísticas, pelos investidores – “aqui não há segredos“, afirma.

São os compradores que, no fundo, vão estar a assumir o risco de longevidade do proprietário – ou seja, se a pessoa viver mais anos do que o expectável, não há nada que o investidor possa fazer para tirar a pessoa da casa, nem há qualquer alteração do montante que foi pago no momento da transação.

O negócio está pensado para quem tem mais de 75 anos, explica Pedro Almeida Cruz, porque “com uma idade inferior a essa os descontos têm, necessariamente, de ser maiores” e, aí, passa a fazer menos sentido.

“As pessoas podem vender sem que ninguém saiba, nem os vizinhos”

Quando se avança para a venda, as casas são anunciadas no site da empresa, para que os potenciais investidores as possam encontrar. Mas também há casos em que os clientes preferiram que o anúncio não fosse publicitado e, aí, a Empathia tenta fazer “a ponte” diretamente com uma carteira de investidores.

“Este é um modelo que permite que as pessoas vendam sem que ninguém saiba, nem os vizinhos, desde logo porque a legislação prevê que quem fica com o usufruto continua a ter todas as despesas e deveres, incluindo pagar impostos como o IMI e participar em condomínios”, afirma o presidente da Empathia. Regra geral, essas situações de clientes que preferem que não seja colocado anúncio surgem quando os proprietários e os seus herdeiros estão desavindos.

E é aí que reside um dos cuidados a ter com este negócio, de acordo com a leitura de Regina Santos Pereira, sócia da SRS Legal ligada ao departamento de resolução de litígios. “O negócio com menos risco, do ponto de vista de quem investe, será a compra de uma casa de alguém sem herdeiros, já que, quando existem herdeiros, é importante que eles sejam envolvidos na transação porque se trata da venda de um bem ao qual teriam direito no futuro”, explica a advogada.

O risco é que, à morte do proprietário, um ou mais herdeiros tente impugnar o negócio alegando, por exemplo, que à data da venda o proprietário já não estava na posse de todas as suas faculdades mentais e psíquicas.

“É importante que fique bem claro que o vendedor estava na sua capacidade plena e que se comprove que tudo acerca daquele negócio lhe foi explicado”, salienta Regina Santos Pereira, frisando que, no limite, uma situação deste género pode levar a uma anulação do negócio se o herdeiro conseguir provar, por exemplo, que o pai ou a mãe estavam já numa situação de princípio de demência, por exemplo.