Venda com usufruto vitalício: a fórmula para envelhecer com dinheiro sem sair de casa

Esta é a história do dia da Rádio Observador: a fórmula para envelhecer com dinheiro sem sair de casa. O som da chave a abrir a casa nova pela primeira vez é inesquecível, para quem teve a sorte de comprar uma casa. Mas a história de hoje é sobre comprar uma casa, mas ter a certeza de que ela não vai ser totalmente nossa enquanto o vendedor decidir que ela não é nossa ou até o vendedor morrer. Hoje vamos falar de como o mercado imobiliário descobriu o negócio da velhice e de como isto abriu uma nova tendência em que os mais velhos, que precisam de dinheiro, transformam a casa num valioso complemento de reforma. Eu vou falar hoje com o jornalista de economia do Observador, o Edgar Caetano, para percebermos como é que funciona este negócio, quem ganha, quem arrisca. E vamos também falar sobre como esta nova tendência diz muito sobre o aumento do preço das casas e sobre a forma como se envelhece em Portugal. Eu sou o Pedro Benevides e esta é a história do dia de terça-feira, 19 de maio. Olá, Edgar, bem-vindo.

Olá, Pedro, obrigado pelo convite mais uma vez.

Não tens que agradecer, até porque esta história colocou-me imensas perguntas na cabeça. Muitas coisas que nós estamos habituados a fazer ou a pensar que as coisas funcionam de determinada maneira, esta história vem pôr em causa muito disso, mas também está ligada à forma como as coisas estão hoje em dia. Não há como fugir disso.

Certo, o mundo evolui.

Exatamente. Vamos lá começar por explicar este negócio. Eu sou um investidor, eu quero comprar uma casa. Se fosse por este modelo, diz-me lá o que eu tinha como oferta possível.

Como oferta possível, se fores um investidor que não precisa de usar aquela casa nos próximos tempos, isto pode ser a forma de tu conseguires comprar uma casa a um desconto. Os preços das casas subiram nos últimos anos em todo o país, como toda a gente sabe. E quando se compra uma casa que está lá alguém ainda a viver e que é uma pessoa idosa, que possivelmente a sua vida durará mais alguns anos, isso é uma coisa que depois é descontada. O facto de a pessoa continuar lá a viver, isso vai abater ao valor que tu vais pagar pela casa.

Ou seja, eu sou um investidor, eu não preciso deste investimento para já, não preciso de ir morar para essa casa. Há uma casa à venda, vamos imaginar numa boa zona, e tem um problema: há lá uma pessoa a morar e eu se comprar essa casa, tenho de garantir que essa pessoa tem direito a viver lá até quando quiser ou até ela morrer. É isso?

Não há nada que possas fazer. Aliás, o que estamos aqui a falar então é da chamada venda de casas com usufruto vitalício, porque é uma coisa que a lei portuguesa permite, nem toda a gente sabe, mas quando tu compras uma casa, tu estás a comprar habitualmente duas coisas, que é a casa, a nua propriedade, e o direito a viver nela. Mas, na verdade, isto pode-se separar. O Código Civil permite separar estas duas coisas. Tu consegues viver na casa, ou seja, manter o usufruto até o fim da tua vida, ou durante mais alguns anos, seja o que for. Normalmente, estamos a falar de usufrutos para o resto da vida. Mas podes também vender a nua propriedade. É uma palavra um bocadinho estranha.

Nua propriedade.

Nua propriedade.

N-U-A.

Sim, é isso mesmo.

Muito bem.

O nu proprietário pode ser o Pedro Benevides e o usufrutuário pode ser o Edgar Caetano.

Ok.

Isto é uma coisa que é possível partir, é como se fosse a mesma casa partida em dois direitos legais diferentes. Então tu consegues vender, lá está, se fores o tal investidor, consegues, neste caso, comprar a nua propriedade de uma casa e quando o usufrutuário, a sua vida se extingue, quando a pessoa morre, no fundo, há uma fusão e aí sim, voltam a encontrar-se as duas propriedades, chamemos isso assim.

Portanto, eu que investi na casa, passo a ser o legítimo proprietário e posso, se eu quiser, ir morar para lá, posso vender a casa, fazer o que eu quiser no meu investimento.

Sim.

Muito bem. Isto está permitido pela lei, mas na verdade, os negócios do imobiliário fazem-se habitualmente: eu compro uma casa e fico com o direito dessa casa e a casa passa a ser minha. Por que que há, neste momento, e no texto que tu publicaste no Observador, aí isso é explicado, por que já há empresas a atuar neste nicho de mercado, chamemos-lhe assim? Por que se criou esta necessidade? O que aconteceu?

As empresas, no fundo, o que eu percebo, é sobretudo uma empresa da qual nós falamos, faz uma consultoria com a pessoa, que no fundo ajuda a pessoa a fazer este negócio bem feito, porque é um negócio com alguns pontos delicados.

Já lá vamos.

Isto não é um negócio como comprar uma casa comum. Se eu comprar a tua casa ou tu comprares a minha. Aqui algumas coisas têm que ser bem acauteladas na escritura pública que é feita, porque é feita uma escritura. É feita uma escritura pública em que a nua propriedade do imóvel é transferida para outra pessoa e se estabelecem as condições que vão levar à extinção do usufruto que é acautelado nessa escritura. E é preciso que tudo isso esteja muito bem feito. Esta empresa em particular ajuda as pessoas não só a fazer a escritura, e é uma empresa imobiliária como qualquer outra, que recebe uma comissão como qualquer outra. Além disso, e isso talvez possas querer falar mais à frente, mas esta empresa depois também ajuda a pessoa a aplicar o dinheiro que ela recebe, se a pessoa quiser. A pessoa não precisa.

Mas isso é quando o negócio já está feito. A minha dúvida aqui eraFalávamos disto no início da nossa conversa. O mundo mudou. O preço das casas aumentou brutalmente e o que tu tens é, às vezes, proprietários que têm dificuldades financeiras, mas ao mesmo tempo vivem e são donos de um patrimônio muito valioso.

Sim, um patrimônio, mas muitas vezes nem olham para ele como um patrimônio, é como um ativo, chamemos assim, um ativo que pode ser rentabilizado.

Não podem pagar contas com ele.

Não podem. É o chamado ser pobre em cashflow, em tesouraria, em fluxo mensal de dinheiro, pode ser uma reforma baixa, que sabemos que muitas pessoas têm, mas ser rico em ativos, que pode ser a casa onde tu vives. Tu sabes que em Portugal temos uma percentagem muito grande de pessoas que são donas da própria casa. Nestas idades, então, quase todas, ninguém tem hipoteca. Toda a gente acabou de pagar a casa ou até herdou, quando sempre viveu nela. E essas pessoas estão muitas vezes com dificuldades devido às suas reformas baixas ou por outras razões, em conseguir ter uma vida minimamente digna, ter às vezes ajuda para coisas como a limpeza da casa, como refeições ao domicílio, mesmo até cuidados de saúde, alguma cirurgia que às vezes as pessoas possam querer fazer e não fazem porque não têm dinheiro para fazer aquilo. Então, o que estamos a falar aqui é das pessoas, no fundo, anteciparem aquilo que é a venda da sua casa, que já não vai para os herdeiros, que é outro tema que certamente quererás falar. No fundo, é pegar naquela casa e transformá-la num ativo. Isso implica vender a casa com um desconto, o desconto vai ser calculado por uma empresa e vai ser proposto à pessoa. Vamos imaginar uma pessoa que tem uma casa que no mercado vale 400 mil euros. E a pessoa tem, vamos imaginar, 76 anos de idade. É feito um cálculo, que é complexo, mas que é feito todos os dias pelas seguradoras em todo o mundo, que vai tentar olhar para as tabelas de esperança média de vida, as tabelas de mortalidade, tentar calcular quantos anos mais é que aquela pessoa provavelmente vai viver.

E a partir daí calcula-se o desconto que o investidor vai pagar.

Exatamente, o desconto pode ser entre 20% a 50%.

E com o preço das casas isso é claramente atrativo. Por outro lado, a quem vende, dá-lhe essa vantagem inegável que é passarem a ter liquidez financeira.

Passam a ter liquidez que podem aplicar e reinvestir, se quiserem. Podem não fazer isso, mas o dinheiro é delas, ninguém vai interferir na forma como elas vão mexer no dinheiro. Mas as pessoas podem investir e garantir, por exemplo, que depois podem pôr num fundo de pensões e daquele dinheiro que elas receberam, a cada mês é pago um extra. No fundo, o que está a descapitalizar gradualmente essa poupança que foi feita. E isso faz com que uma pessoa que tenha uma reforma de 700, 800 euros, possa estar a receber 1500 euros por mês, a tirar daí.

Um complemento.

Além da reforma. E isso é o caso que até nós começamos o texto com um caso desse gênero. Mas as pessoas ficam com uma injeção de liquidez, como tu disseste, que permite fazer as despesas que elas precisarem ou quiserem, porque elas são donas da sua casa e a casa pode ser olhada como um ativo como qualquer outro. E, portanto, é isso que vai fazer muita diferença na vida das pessoas. E muitas vezes pode ser a diferença entre uma vida sem o mínimo de oxigênio financeiro para viver um pouquinho melhor, e aqui podemos ter uma solução alternativa.

Sendo essas vantagens claras e evidentes, há um problema que também me veio à cabeça quando comecei a preparar este tema e a ler o teu texto, que é: tradicionalmente em Portugal, as pessoas iam construindo ou tentando construir o seu patrimônio. E muitas vezes o objetivo era deixar patrimônio aos filhos, era deixar herança aos filhos, para que os filhos pudessem ter uma vida mais desafogada do que tiveram os pais. Este tipo de negócios, com todo o sentido que faz, e já percebemos exatamente qual é o sentido que faz, vem pôr em causa aquilo que é uma prática cultural em Portugal. Isto tem potencial para dar problemas familiares ou não?

Isso já é uma pergunta difícil para fazer a um jornalista de economia. Mas eu acredito que sim. Como algumas das pessoas que nós citamos no texto, falamos com juristas, com advogados e com o próprio empresário que está com esta empresa. Esses problemas existem, estamos a falar de situações em que existe uma expectativa de que os herdeiros vão herdar um ativo. E como alguém no texto diz, há pessoas que vivem a vida toda à espera de herdar e só depois de herdar é que conseguem ter uma vida um pouquinho mais desafogada. Mas é curioso que o empresário, que é presidente desta empresa, disse uma coisa interessante, que é: deve-se sempre tentar envolver os herdeiros e é sempre feito esse esforço, nem sempre é possível, porque às vezes os pais nem sequer falam com os herdeiros. Há casos desses.

Sim.

Mas sendo possível, é sempre ideal envolver os herdeiros. No fundo, eles saberem que aquela casa vai ser vendida, que eles não vão ter direito a ela quando os pais morrerem, por exemplo.

E da experiência desse empresário, ele tem notado reações diferentes?